Solar im Mehrfamilienhaus (MFH) ist eine der grossen Chancen der Energiewende. Doch im Vergleich zum Einfamilienhaus gibt es zusätzliche Herausforderungen: Mehrere Parteien, individuelle Abrechnung, gemeinsame Infrastruktur und unterschiedliche Verbrauchsmuster. Der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) bietet den rechtlichen Rahmen – aber die technische Umsetzung erfordert intelligentes Lastmanagement.
Was ist ein ZEV?
Voraussetzungen für einen ZEV
- Mindestens zwei Verbrauchsstätten (Wohnungen/Gewerbe) auf zusammenhängenden Grundstücken
- PV-Anlagenleistung mindestens 10% der Netzanschlussleistung
- Zustimmung aller Teilnehmer (bei Mietern: zumutbare Konditionen)
- Interne Messeinrichtung für jeden Teilnehmer
- Reglement über Kostenverteilung und Tarife
Messkonzept und Zählerinfrastruktur
Die korrekte Messung ist das Rückgrat jedes ZEV. Jede Partei benötigt einen eigenen Sub-Zähler, der den individuellen Verbrauch in 15-Minuten-Intervallen erfasst. Am Netzanschlusspunkt misst der Hauptzähler den Gesamtverbrauch und die Einspeisung.
Zähler-Architektur
- Hauptzähler (Netzanschlusspunkt): Misst Netzbezug und Netzeinspeisung des gesamten ZEV
- Produktionszähler: Misst die PV-Produktion am Wechselrichter
- Sub-Zähler (pro Partei): Misst den individuellen Verbrauch jeder Wohnung/Einheit
- Allgemeinzähler: Misst den Verbrauch der Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Lift, Waschküche)
Abrechnungslösungen
Die Abrechnung im ZEV ist komplex: Jede Partei muss ihren Anteil am Solarstrom und am Netzstrom separat abgerechnet bekommen. Manuelle Abrechnung ist bei mehr als 3–4 Parteien unpraktikabel. Spezialisierte Software-Lösungen übernehmen diese Aufgabe:
| Lösung | Zähler | Software | Kosten/Monat | |
|---|---|---|---|---|
| smart-me | Eigene (eichfähig) | Cloud-basiert | ZEV-spezialisiert, CH | ab CHF 5/Zähler |
| Clever Energy (eprimo) | Eigene/kompatibel | Cloud-basiert | Automatische Abrechnung | Auf Anfrage |
| evermeter | Kompatible Zähler | Cloud-basiert | Schweizer Anbieter | ab CHF 3/Zähler |
| Loxone + custom | Modbus-Zähler | Eigenentwicklung | Maximale Flexibilität | Einmalkosten |
Lastmanagement: Alle Verbraucher orchestrieren
Im MFH gibt es eine Vielzahl von steuerbaren Verbrauchern, die für die Eigenverbrauchsoptimierung eingesetzt werden können:
Gemeinschaftliche Verbraucher
- Zentrale Wärmepumpe: Der grösste steuerbare Verbraucher im MFH. SG-Ready-Steuerung durch das EMS ermöglicht Solar-Vorrang-Betrieb. Durch thermische Speicherung im Gebäude können 2–6 Stunden vorgewärmt werden.
- Warmwasserbereitung: Zentraler Boiler oder Pufferspeicher mit Heizstab. Ideal für Solarüberschuss, da täglich benötigt und gut speicherbar.
- Waschküche: Gemeinsame Waschmaschinen und Tumbler können auf Solarzeiten priorisiert werden (Buchungssystem mit Solar-Empfehlung).
- Lift: Nicht steuerbar, aber Grundlastverbraucher der während Solarzeiten automatisch solar gedeckt wird.
E-Mobilität in der Tiefgarage
Die Integration von Ladestationen in der Tiefgarage ist einer der wichtigsten Aspekte des MFH-Lastmanagements. Ohne Lastmanagement würden bei gleichzeitigem Laden mehrerer E-Autos die Netzanschlussleistung sofort überschritten.
Dynamisches Lastmanagement verteilt die verfügbare Leistung auf alle aktiven Ladepunkte. Bei Solarüberschuss wird die Ladeleistung erhöht, bei hohem Gebäudeverbrauch reduziert. OCPP-fähige Ladestationen können vom zentralen EMS gesteuert werden.
Priorisierung im MFH
- Allgemeinverbrauch: Lift, Beleuchtung, Lüftung (nicht steuerbar, aber immer solar gedeckt)
- Wohnungsverbrauch: Individueller Bedarf der Parteien (direkte Solarnutzung)
- Warmwasser: Zentraler Boiler/Heizstab (für Überschuss)
- Wärmepumpe: Vorlauferhöhung bei Überschuss
- Batteriespeicher: Speicherung für die Abendstunden
- E-Ladestationen: Überschussladen mit Lastmanagement
- Netzeinspeisung: Rest-Überschuss
Optimierung für alle Mieter
Ein gutes ZEV-System muss fair sein. Jeder Mieter sollte proportional vom Solarstrom profitieren. Die Verteilung erfolgt typischerweise nach einem dieser Modelle:
- Simultanitätsmodell: Jeder Mieter erhält den Solarstrom-Anteil, der seinem momentanen Verbrauch entspricht. Wer viel verbraucht, wenn die Sonne scheint, bekommt mehr. Fairstes Modell.
- Flächenmodell: Der Solarstrom wird nach Wohnfläche verteilt. Einfach, aber nicht nach Verbrauch differenziert.
- Gleichmässig: Jede Partei erhält den gleichen Anteil, unabhängig von Verbrauch oder Fläche.
Das Simultanitätsmodell ist das gerechteste und wird von den meisten modernen ZEV-Abrechnungssystemen unterstützt. Es incentiviert Mieter, ihren Verbrauch in die Solarzeiten zu verschieben – was den Gesamt-Eigenverbrauch erhöht.
Die Perspektive des Eigentümers
Für den Gebäudeeigentümer bietet ein ZEV mehrere Vorteile:
- Höhere Rendite der PV-Anlage: Durch den ZEV wird deutlich mehr Solarstrom direkt verbraucht statt billig eingespeist
- Attraktivität für Mieter: Günstiger Solarstrom ist ein Verkaufsargument bei der Vermietung
- Wertsteigerung der Immobilie: Eine PV-Anlage mit ZEV erhöht den Gebäudewert
- Nachhaltigkeit: Beitrag zur Energiewende und zum Klimaschutz
Pflichten des Eigentümers
- Erstellung und Verwaltung des ZEV-Reglements
- Installation und Wartung der Messinfrastruktur
- Faire Tarifgestaltung (Solarstrom darf maximal so viel kosten wie der lokale Netzstromtarif)
- Abrechnung oder Beauftragung eines Abrechnungsdienstleisters
- Information der Mieter über ihre Rechte (freie Wahl des Energieprodukts für den Netzstrombezug)
Kosten und Wirtschaftlichkeit
Investitionskosten ZEV-Infrastruktur
| Position | Kosten (MFH 8 Parteien) |
|---|---|
| PV-Anlage 30 kWp | CHF 35'000–45'000 |
| Sub-Zähler (8 Stück) | CHF 3'200–4'800 |
| Abrechnungssoftware (Setup) | CHF 1'000–3'000 |
| Lastmanagement-System | CHF 2'000–5'000 |
| Batteriespeicher 15 kWh (optional) | CHF 12'000–18'000 |
| E-Ladestationen (4 Stück, optional) | CHF 6'000–10'000 |
Die PV-Anlage profitiert von der Einmalvergütung (EIV) des Bundes, die bis zu 30% der Investitionskosten decken kann. Die Amortisation liegt typischerweise bei 10–14 Jahren – deutlich kürzer als bei einem EFH, da der Eigenverbrauch durch die vielen Parteien höher ist.
Praxistipps für MFH-Projekte
- Früh planen: Bei Neubauten die ZEV-Infrastruktur von Anfang an einplanen. Nachrüstung ist deutlich teurer.
- Professionelle Beratung: Ziehen Sie einen ZEV-spezialisierten Berater hinzu. Die rechtlichen Anforderungen sind komplex.
- Mieter einbeziehen: Transparente Kommunikation über Vorteile und Kosten des ZEV erhöht die Akzeptanz.
- Skalierbar planen: Lassen Sie Platz für zukünftige E-Ladestationen und Speicher.
- Automatisieren: Je grösser der ZEV, desto wichtiger ist eine automatische Abrechnung.
Fazit
Ein ZEV im Mehrfamilienhaus ist technisch und wirtschaftlich sinnvoll. Der höhere Eigenverbrauch durch viele Parteien und diverse Verbraucher macht die PV-Anlage rentabler als im EFH. Mit professionellem Lastmanagement und automatischer Abrechnung wird der Betrieb effizient und fair für alle Beteiligten. Berechnen Sie das Potenzial mit unserem PV-Rechner.
Rechtliche Grundlagen und Abrechnungsmodelle bei ZEV in der Schweiz
Die rechtliche Basis für den Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) bildet Artikel 17 des Energiegesetzes (EnG) und die zugehörige Energieverordnung (EnV). Seit der Revision 2023 können auch nicht direkt angrenzende Grundstücke eine ZEV bilden, sofern sie über das öffentliche Netz verbunden sind – die sogenannte «virtuelle ZEV». Dies erweitert die Möglichkeiten für Mehrfamilienhäuser erheblich, da nun auch Nachbarsgebäude einbezogen werden können. Die Anmeldung der ZEV erfolgt beim lokalen Verteilnetzbetreiber, und die Pronovo-Einmalvergütung kann für die gesamte Anlage beantragt werden.
Bei der Abrechnung innerhalb der ZEV haben Verwaltungen zwei gängige Modelle zur Auswahl. Beim proportionalen Modell wird der Solarstrom nach dem tatsächlichen Momentanverbrauch jedes Teilnehmers verteilt – wer mehr verbraucht, erhält mehr Solarstrom. Beim fixen Modell wird jedem Teilnehmer ein fester Anteil zugewiesen, typischerweise basierend auf der Wohnfläche. Schweizer Softwareanbieter wie smart-me, emonitor und Ormera bieten automatisierte Abrechnungsplattformen, die beide Modelle unterstützen und die Abrechnung für Verwaltungen ab CHF 8 pro Wohneinheit und Monat übernehmen.